按揭降息途径推演及影响测算：影响优于预期

导读。按揭

   2023 年 8 月 31 日，降息及影中央人民银行和国家金融监督管理总局（下称“两部委”）公布《关于调整优化差别化住房信贷政策的途径推演通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，注重调节首套房贷的响测响优“加一点”、 统一下降首套房和二套最少首付比、算影减少新派发二套房利率低限。于预7 月16 日大家发布汇报《靴子落地，按揭影响有限》，降息及影分辨总量按揭贷款利率调降影响有限。途径推演7 月18 日大家发布汇报《提前还款vs 按揭降息》，响测响优计算说明总量按揭贷款央行降息有助于改善提前还贷工作压力，算影对冲交易利率降低危害。于预现阶段总量按揭贷款央行降息现行政策已落地式，按揭本报告将于新政策前提下演练按揭贷款央行降息途径，降息及影讨论对银行股票基本面影响银行股票项目投资实际意义。途径推演

   项目投资关键点。

   大家计算央行降息对全商业银行利差危害1.4bp，总量按揭贷款央行降息计划方案对利差危害优于预估，销售市场对银行利差和营利性忧虑或改进；统一下降首套房、二套首付比使限购政策的一线城市更获益，二套房利率低限开启，二、三、四线城市或者有“以价促量”实际效果。

   总量按揭贷款加一点调降的途径？

   简单的说，较多降至那时候当地加一点低限。总量按揭贷款利率=LPR 加一点。此次政策变化是指首套房贷的“加一点”。依据两部委，加一点不能低于原贷款放款时所在地第一套住房盈利性个人住房贷款利率现行政策低限。这儿存有三个要素：

   （1）首套房贷的概念，因“认房不认贷”现行政策而纳入到刚性需求更换型借款。依据两部委，首套按揭贷款包含：①2023 年8 月31 日前已经派发总和已签订合同但并未下发的首套房按揭贷款；②贷款人具体住房情况合乎所在地第一套住房标准化的别的总量按揭贷款。

   第②个标准纳入到认房不认贷的刚性需求更换型借款。例如先前实行“认房认贷”的情形下，A 老先生置换房产，售出第一套房子且还没了原来借款100 万，与此同时购买第二套房子且借款150 万，那样150 万该笔借款在“认房认贷”标准下参考二套实行，加一点非常高。在实施“认房不认贷”的情形下，A 老先生事实上只持有一套房，那样本质上150 万该笔借款应该归属于首套房贷，加一点非常低。

   （2）加一点降低自己的底线，是降至那时候本地加一点低限。举例说明，B 老师在2019 年购房，本地首套加一点低限是50bp，C 金融机构给按揭贷款加一点为70bp。那样本质上，70bp 的加一点能够下降至那时候当地首套房加一点低限50bp，降幅为20bp。融合前一点，我们不难发现主要有两种央行降息途径。①认房不认贷现行政策放宽，造成刚性需求更换型按揭贷款从二套加一点年利率变首套房加一点；②高过那时候本地加一点底线的按揭贷款，加一点向降低。

   （3）支持和鼓励银行和贷款人商议调节总量首套房贷年利率。在贷款机构不可以拆换的情形下，本人贷款户的议价权很有可能受限制。金融机构贷款利率定价依据资本成本、客户风险等会有所不同，所以我们觉得不一定都降至道德底线。

   和市场原来预想的细分化？

   （1）减幅比预期小：先前市场预测按揭贷款加一点降至各大城市兴新水准，或是一刀切突降，乃至预估降低80bp；大家计算等同于39 万亿元按揭贷款均值降低约11.6bp。①如果考虑认房不认贷放宽，假定更换所产生的二套转首套贷款占有率15%、约5.8 万亿元，年利率均值减幅36bp（参照二套与首套贷款利率差历史平均），则相匹配总体按揭贷款央行降息5.5bp。②如果考虑民营银行按揭贷款利率标价较高，这一部分利率降低到那时候现行政策道德底线，这一部分涉及到按揭贷款经营规模账户余额约11.8 万亿元，对于我们来说均值减幅不得超过20bp，则相匹配总体按揭贷款均值减幅仅6.1bp。

   （2）方法关键不一样：行业市场先前预估一刀切突降或是降至各大城市兴新水准，很有可能会伤害存贷款利率的持续实效性。但此次现行政策重心点为了降低刚性需求更换借款，一方面避免了针对调控机制潜在危害；另一方面对于困扰群体（更换刚性需求人群低利率）存在一定政策利好，展现了这轮房地产新政策改善的精神实质。

   住宅贷款政策此次的调节？

   （1）统一下降首套房、二套首付比。不会再区别执行“限购政策”大城市与不执行“限购政策”大城市。新政策强调：首套房、二套房贷首付比低限统一降到20%、30%。充分考虑绝大多数非限购城市首、二套房最少首付比已按20%、30%实行，限购政策的一线城市首、二套房最少首付比多见30%、40%。故我们预计限购政策的一线城市更得益于这轮新政策。

   （2）减少新派发二套房利率低限。新政策强调，二套房利率低限下降为不少于LPR加20bp（现阶段5 年限LPR 为4.2%），较先前所规定的二套房贷利率低限下调40bp。

   2023 年8 月全国各地一线、二线、三四线城市流行二套房贷利率的平均值分别是5.03%、4.81%、4.80%，二、三、四线城市实际上早就在现行政策低限加一点年利率（60bp）派发二套贷款。此次二套房利率低限开启，针对二、三、四线城市将实现“以价促量”效果；针对加一点依然在83bp 的一线城市，则还需要观查地区一城一策的相关政策心态。

   对银行基本面的危害力度？

   依据上文计算，等同于39 万亿元按揭贷款均值降低约12bp，对银行利差危害1.4bp。大家计算总量按揭贷款央行降息将导致国有行、股份行、城市商业银行、农商银行利差各自降低1.5bp、4.7bp、3.4bp、3.5bp。在其中，大家计算二套转首套房将分别减少国有行、股份行、城市商业银行、农商银行利差1.5bp、1.0bp、0.7bp、0.7bp；总量首套房央行降息对国有行影响小，除此之外将分别减少股份行、城市商业银行、农商银行利差3.7bp、2.7bp、2.8bp。

   对银行股票投入的启示意义？

   新政策计划方案对发售银行净息差产生的影响优于先前市场预测，且最近金融机构现在开始新一轮利率下调。这就意味着银行利差边界获得维护。先前中国人民银行首提金融机构正常利润，在这个基础上有益于改进市场对金融机构利差和营利性忧虑。后面一揽子化债计划方案有希望颁布，持续看中金融机构估值修复。特别推荐：高股息大型银行 成长型小行。

   ①大型银行，特别推荐五大行 邮储银行；②小行，特别推荐浙商银行、成都银行、杭州联合银行、常熟银行。

   风险防范：宏观经济政策颤振，欠佳大幅度曝露，数据信息计算误差。