房地产行业点评：金融支持“三箭齐发” 政策利好不断落地

事件。三箭齐发

   2023 年8 月31 日，房地中央人民银行、产行持政策利国家金融监督管理总局联合发文《关于调整优化差别化住房信贷政策的业点通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：①统一全国盈利性住房按揭贷款最少首付比例现行政策低限。

   不会再区别执行“限购政策”大城市与不执行“限购政策”大城市，评金第一套住房和二套住房盈利性住房按揭贷款最少首付比例现行政策低限统一为不少于20%和30%。融支②将二套住宅存贷款利率低限调整至不少于5 年限LPR 加20 个百分点；第一套住房存贷款利率低限仍然是断落地不少于5 年限LPR 减20 个百分点。③自2023 年9 月25 日起，三箭齐发总量第一套住房盈利性住房按揭贷款的房地贷款人可以向承贷金融企业提交申请，由其金融企业新放贷更换总量第一套住房盈利性住房按揭贷款。产行持政策利

   评价。业点

   统一贷款首付比例低限，评金限购城市现行政策室内空间开启。融支先前贷款首付比例低限规范自2016 年开始执行，断落地在一般“限购政策”大城市，三箭齐发第一套住房和二套住房盈利性住房按揭贷款最少首付比例现行政策低限为20%和30%；在“限购政策”大城市，首套房和二套住房最少首付比例现行政策低限为30%和40%。此次统一房贷首付比例，为实行限购城市开启了现行政策室内空间，继“认房不认贷”后再一次减少住户买房门坎。8 月29 日广州市做为一线城市的意味着确立执行认房不认贷，接着深圳市、厦门市、中山市、武汉市、惠州市、江苏等陆续跟踪。从现行标准各大城市首套房、二套房首付占比看，一线城市二套房广泛有2-4 成降低室内空间，关键二线城市也是有1 而成降低室内空间，现行政策更利好消息限购政策的一线和强二线城市的需要释放出来。

   下降二套房屋贷款利率低限，更好地服务改善房要求。此次将二套住宅存贷款利率低限从LPR 60BP 调整至LPR 20BP，总体有40BP 的降低室内空间。据贝壳研究院数据信息，2023 年8 月千店首套房利率为3.9%（LPR-30BP，多大城市分阶段提升利率下限），二套房贷利率为4.81%（LPR 61BP）。从目前热点城市首套房和二套房贷款利率看，首套除一线城市外都已做到利率下限或提升低限，二套房贷利率大部分大城市已来LPR 60BP（上海与北京为LPR 105BP）。预计中央银行定音后，各大城市将陆续跟踪下降二套房贷利率，关键可以降低选购改善房居民成本费。

   存量贷款年利率可更换调降，为群众减负增效、扩大消费与投资。从中央银行发布的住房权重计算银行贷款利率看，2023 年二季末为4.11%（LPR-9BP），而近日最高点在2021 年底，该数值5.63%（LPR 98BP），去除LPR 的改变，仅加一点方面既有超出100BP 的差距。此次存量贷款年利率可更换调降，为群众显著减负增效，虽变更后的年利率不得低于原贷款放款时所在城市首套房贷存贷款利率低限，但是对房贷利息高加一点阶段的买房者来讲也可以有一定力度的减少，可以促进居民消费服务项目投资。

   资金支持“三箭齐发”，配套设施宽松政策适用房地产业稳中有进。现阶段各电子能级大城市市场销售均不断承受压力，中间方面由上而下推动“认房不认贷”、房贷首付比例低限下降、房贷利息低限下降、存量贷款年利率调降等对策，预估可以为推动刚度和提高生理需求释放。而房地产市场市场销售稳中有进，还需求各城市配套要求端比较宽松对策，产生现行政策“组合策略”，以后可能的相关政策包含但是不限于释放压力远郊区地区限购政策限购、放开非普通住房的判定标准等。

   投资价值分析。

   金融业端房贷首付比例低限下降、房贷利息低限下降、存量贷款年利率调降“三箭齐发”，与此同时在未来高能级大城市将拥有更多配套设施宽松政策颁布，适用房地产业企稳回暖。宽松政策关键利好消息重点布局一线和强二线城市的主力地产商，如建发国际集团、绿城中国、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展等。

   风险防范。

   宽松政策对行业提升欠佳；三四线城市修复幅度弱；多个地产商发生债务危机。